Boulogne-Issy : une attractivité encore renforcée pour les entreprises et investisseurs de long terme

Le développement de la ligne 15 apportera à Boulogne-Issy une meilleure liaison aux bassins de vie vers le sud et l’est de Paris. L’attractivité pour le site auprès des entreprises s’en trouvera donc renforcée grâce à des temps d’accès réduits par rapport à la situation actuelle. Par ailleurs, ce secteur achève sa reconversion avec les dernières grandes opérations comme le projet du Pont d’Issy ou l’aménagement de l’Ile Seguin. A terme ce pôle qui compte déjà près de 2 millions de mètres carrés de bureaux pourrait se trouver enrichi de près de 500 000 m² supplémentaires dans l’hypothèse où tous les projets seraient menés à terme. Les derniers projets urbains vont également apporter des éléments d’amélioration de la qualité de vie en ville avec de nouveaux équipements commerciaux ou de loisirs (Ile Seguin en particulier) alors que le projet économique du secteur est structuré et véhicule une image positive (nouvelles technologies, smart city).

Au-delà du pôle Boulogne-Issy, un autre pôle tertiaire important se constitue de l’autre côté du boulevard périphérique dans le 15ème arrondissement de Paris et vient renforcer l’image tertiaire de ce secteur. En effet, en 2015, près de 200 000 m² de bureaux ont été livrés dans le sud du 15ème arrondissement parisien, face à Issy-Les-Moulineaux :

• les 135 000 m² du pôle Balard qui regroupe l’ensemble des services du Ministère de la Défense ;

• les deux premiers bâtiments (45 000 m²) de l’opération « Qu4drans » développée par AXA qui développera à terme 85 000 m² ;

• et l’immeuble « Print » de 7 500 m².

Ce secteur concentre également d’autres opérations tertiaires en projet :

• les 35 000 m² du projet SMABTP rue Louis Armand livrable en2017 ;

• les 40 000 m² des bâtiments Nord et Ouest du projet « Qu4drans » livrables en 2018 ;

• la tour « Triangle » d’Unibail, un projet de tour mixte de 180 mètres de hauteur, en lien avec la rénovation du Parc des Expositions de la Porte de Versailles, comprendra : 70 000 m² de bureaux, un hôtel 4* de 120 chambres, un « sky bar » et un restaurant ouverts au public, des espaces de co-working pour 2 200 m², un centre de conférence, et des espaces ouverts aux habitants du quartier (crèche, commerces, espace culturel). Le projet pourrait être livré à horizon 2020-2021.

A terme, sur la base de tous les projets recensés à Boulogne-Issy ou ceux du sud de Paris, ce secteur pourrait représenter un pôle tertiaire dont l’envergure se rapprocherait de celle de La Défense et en ferait définitivement le 1er marché de bureaux d’Ile-de-France après La Défense.

Ce pôle présenterait par ailleurs de sérieux atouts à mettre en face du quartier d’affaires de La Défense :

• des immeubles de bureaux de format traditionnel et de plain-pied à l’inverse des tours sur dalle à La Défense ;

• le secteur offre une meilleure mixité bureaux, logements et commerces ;

• Boulogne-Issy sont proches de nombreux bassins de vie des salariés franciliens ;

• les immeubles sont d’un format plus liquide sur le marché, correspondant parfaitement au cœur du marché parisien en termes d’investissement.

L’ensemble des éléments d’attractivité du site va donc se trouver renforcé dans les prochaines années (transports, qualité de l’environnement, densité du parc et d’entreprises) donnant plus de robustesse à ce marché.

Toutefois, le calendrier de développement des projets devra toujours être suivi avec attention, la sur-offre étant toujours un risque – mais dans une moindre mesure que ce qui a été connu ces dernières années avec le développement du Trapèze à Boulogne. Par ailleurs, la desserte par la ligne 15 rapprochera les marchés du pôle secondaire qui aligneront toujours des prix compétitifs.

Boulogne-Issy : encore du potentiel de croissance sur les valeurs de bureaux

Le score de Boulogne-Issy au regard des critères d’attractivité est déjà élevé : offre de transports diversifiée, qualité de vie et d’environnement, marché profond et mature. Son point faible est essentiellement lié au temps d’accès aux principales gares parisiennes (> 30 minutes). Les différents projets (transport et développements) vont directement impacter son score sur des éléments de qualité d’environnement et de vie sur le secteur. Par contre, la ligne 15 n’améliorera pas le temps d’accès vers Paris. Compte tenu des derniers projets lancés, de l’amélioration de la desserte vers les bassins résidentiels de banlieue et de l’agglomération probable du marché de Boulogne-Issy à celui de sud de Paris, le marché locatif et de l’investissement devraient gagner de nouveau en profondeur et en puissance. Par contre Boulogne-Issy sera également plus directement en concurrence avec le pôle secondaire et ses prix plus compétitifs.

Les évolutions des prix à Boulogne-Issy, se traduiront à la fois sur le niveau du loyer et du taux de rendement :

• pas de surperformance sur les loyers avec un loyer prime évoluant au même rythme que le marché parisien, soit une valeur stabilisée entre 500 et 520 €/m² à horizon 2022-2025 (contre 464 €/m² en moyenne sur la dernière décennie) ;

• une baisse de la prime de risque du secteur grâce au renforcement du pôle, avec une prime autour de 50-60 points de base par rapport au taux de référence du QCA, au lieu de 90 points de base en moyenne (2006-2015).

Les prix de bureaux pourraient progresser jusqu’à 15% à horizon 2022-2025 par rapport à leur valeur actuelle.

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