Ligne 15 Sud de Boulogne à Vitry

Le barreau sud de la ligne 15 du Grand Paris Express sera le premier tronçon livré sur les futurs 200 km du nouveau réseau. Il reliera Boulogne « Pont de Sèvres » à « Noisy-Champs » à Marne-la-Vallée en passant par la 1ère couronne sud à partir de 2022.

En matière d’immobilier, la future ligne 15 desservira un territoire très vaste et hétérogène : la 1ère couronne sud de Boulogne-Billancourt à Vitry-sur-Seine, le secteur de Créteil et à l’est Marne-la-Vallée. La présente étude se concentre sur le secteur de la 1ère couronne sud qui est le marché tertiaire le plus développé actuellement.

Au sein de la 1ère  couronne sud, la ligne 15 sud va irriguer des marchés très divers : elle partira du pôle très dense, mature et établi de Boulogne-Issy ; traversera les marchés secondaires du sud de Paris ; et à l’est viendra desservir des territoires émergeants en matière tertiaire vers Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Ces trois secteurs ont en commun la nécessité d’améliorer leur accessibilité et à faire face à des défis qui leur sont propres :

A Boulogne-Issy : la compétitivité et la position de pôle tertiaire majeur face à des marchés concurrents où les prix sont plus attractifs ;
En 1ère couronne sud : le manque de densité et la difficile émergence d’un pôle tertiaire cohérent ;
A l’est, le renouvellement urbain avec le portage sur le long terme d’un programme de très grande ampleur.

Le projet du Grand Paris, s’il s’incarne essentiellement dans le développement de nouveaux transports en commun et la mise en oeuvre de nouveaux pôles économiques (Clusters), permet également la réalisation de grands projets urbains. La 1ère couronne sud est riche de grands projets qui, couplés au nouveau réseau de transports, peuvent changer le visage de certaines villes.

Le Grand Paris et les projets qui sont menés actuellement, ou annoncés, soulèvent de nombreux questionnements.

Seront-ils susceptibles de changer les équilibres au sein de la 1ère couronne sud et au sein de la 1ère couronne en général ? Permettront-ils à Boulogne-Issy de faire face à une concurrence croissante ? Feront-ils émerger un nouveau marché plus cohérent au sud ? Permettront-ils de faire émerger un nouveau pôle à l’est ?

Les prix de l’immobilier résidentiel et tertiaire seront-ils affectés par ces projets ? Certains marchés vont-ils voir leurs valeurs progresser plus rapidement que
d’autres ? Verra-t’on des phénomènes de lissage des prix entre les différents secteurs ?

Nous nous sommes appuyés sur des exemples en Ile-de-France mais également sur l’exemple de Crossrail à Londres pour extrapoler quel pourrait être le surcroît de performance de ces marchés en valeur à horizon 2025.

In fine, le profil de risque de ces marchés va-t-il changer significativement pour les investisseurs et quels sont les paris à faire ?

Trois grandes zones de marché sur le tracé de la ligne 15-sud 

Sur le périmètre de la desserte de la future ligne 15-sud, de Boulogne à Vitry, trois marchés distincts sont clairement identifiés : le pôle mature de Boulogne-Issy, un pôle secondaire situé entre Clamart/Vanves et l’autoroute A6 et un pôle émergeant à l’est, englobant le Kremlin-Bicêtre et Villejuif, ainsi qu’Ivry-sur-Seine et Vitry-sur-Seine.

Le pôle mature de Boulogne-Issy attire de nombreuses grandes entreprises et investisseurs, présente une forte concentration tertiaire et atteint les loyers les plus élevés de ces trois marchés. C’est un secteur qui capte de nombreux investissements internationaux et qui enregistre de grandes opérations. En matière de logements, Boulogne-Issy est également un pôle recherché avec des valeurs vénales élevées.

Le marché secondaire est organisé en pôles tertiaires plus diffus et les niveaux de loyers et de prix y sont de 30 à 40% inférieurs à ceux du pôle mature. En matière d’investissement, l’activité du marché est plus réduite et ce sont les investisseurs français qui dominent le secteur. Enfin, pour ce qui concerne les logements, on observe une décote par rapport à Boulogne-Issy, dont l’ampleur varie également selon la desserte en transports et la proximité avec Paris ou l’ouest parisien.

Le pôle émergent, quant à lui, présente un parc de bureaux encore réduit avec pour corollaire un manque de profondeur en matière d’activité aussi bien sur le marché locatif que sur celui de l’investissement. C’est un secteur qui amorce sa mutation et qui reste encore marqué par le secteur industriel sur le périmètre Ivry / Vitry en particulier. Le marché résidentiel reflète également cette situation avec les prix les plus faibles du périmètre étudié.

Les projets sur le tracé de la future ligne 15-sud

Le projet du Grand Paris va se traduire à plusieurs niveaux : l’amélioration de la desserte en transports en commun avec la mise en service des lignes 15, 14 et 4 ; la mise en œuvre de projets de renouvellement urbain dont certains de grande ampleur ; la coopération et le développement économique avec les nouveaux territoires de la Métropole du Grand Paris et les Contrats de Développement Territoriaux.

L’ouverture de la ligne 15 apportera un avantage temporaire aux marchés du sud de Paris qui deviendront plus facilement accessibles que leurs concurrents de 1ère couronne jusqu’à ce que ces derniers soient également desservis ; mais elle ne changera pas les équilibres existants entre les différents pôles du sud.

Le Grand Paris et l’ensemble des projets identifiés contribueront à renforcer le pôle tertiaire mature de Boulogne-Issy. Celui-ci deviendra d’autant plus attractif pour les entreprises qu’il sera plus facilement accessible depuis les communes résidentielles. D’autre part, de nombreux projets sont encore en cours ou à lancer dans ce secteur qui se voit conforté par la réalisation de grands équipements, comme sur l’Ile Seguin. [En savoir plus]

Le pôle secondaire de la 1ère couronne sud, mieux relié en transports au Croissant Ouest parisien à partir de 2022 et 2025 verra son attractivité résidentielle grandir grâce à ses prix plus compétitifs en logements. Des opérations de renouvellement urbain sont annoncées dans certaines communes mais globalement l’image tertiaire de ce secteur très hétérogène ne sera pas suffisamment renforcée pour entrer en compétition avec des pôles plus établis comme celui de Boulogne-Issy. [En savoir plus]

Enfin le pôle émergent va se trouver considérablement renforcé par une offre de transports étoffée de 2 nouvelles lignes mais également par des projets de grande ampleur : le Campus Grand Parc et toute la thématique de la santé et des biotechnologies dans le secteur de Villejuif ; la complète requalification de Vitry-sur-Seine et du site des Ardoines, qui se trouvent le prolongement à l’est des ZAC Paris Rive Gauche et Ivry-Confluences. [En savoir plus]

Etude-Grand-Paris-Boulogne-Vitry

Découvrez l’interview de Mr Jean-Pierre Nourrisson, SADEV 94