Dans une interview accordée au Journal du Grand Paris, Virginie Houzé, évoque la dynamique de la construction des lignes circulaires autour de Paris

Virginie Houzé, JLL : « Construire des lignes circulaires change la donne »

Le Grand Paris express (GPE) fait émerger de nouveaux projets aux alentours des gares. Mais l’attractivité de ces sites ne se décrète pas, estime Virginie Houzé, directrice études et recherche de JLL.

J. Paquier : Peut-on, d’ores et déjà, discerner un effet « Grand Paris » sur le marché de l’immobilier d’entreprise ?

V. Houzé : Absolument. Le Grand Paris et le Grand Paris express suscitent et déclenchent de nouveaux projets. Le projet des Groues à Nanterre en constitue une excellente illustration : l’arrivée du GPE et du RER E fait que ce quartier, qui se trouvait jusqu’à présent en dehors de tout périmètre, va sortir de terre. Le fait de construire des lignes circulaires autour de Paris change foncièrement la donne.

J. Paquier : Voit-on arriver un nouveau type d’investisseurs, étrangers notamment ?

V. Houzé : C’est encore un peu tôt. Les investisseurs aiment quand une dynamique est en marche, et nous sentons la curiosité pour les projets. Paris se trouve définitivement dans l’angle de vue des investisseurs. Mais les échéances restent un peu lointaines. Le Grand Paris express va se construire sur 15 à 20 ans, l’horizon des investisseurs est plus court, de 3 à 5 ans. Ce décalage fait qu’il est encore un peu tôt pour voir émerger de nouveaux types d’investisseurs, même s’ils s’intéressent aux projets.

J. Paquier : Certains investisseurs cependant, comme les Qataris, sont réputés pour investir sur le long terme ?

V. Houzé : Effectivement, les fonds souverains – norvégien, qatari, par exemple – peuvent détenir très longtemps des actifs. Mais ils ne peuvent pas, en revanche, investir trop longtemps ou trop souvent dans un actif non encore productif. Or, entre le moment où une ZAC est lancée et celui où elle est bouclée, se passe une période longue qui peut durer 10 ou 15 ans. C’est le cas par exemple pour la ZAC du Trapèze, sur l’île Seguin, où les derniers immeubles viennent de se remplir. De plus, arrivent alors sur le marché de façon rapprochée des livraisons d’immeubles qui provoquent une compétition sur le remplissage et une pression sur les prix. Il faut donc pouvoir porter un investissement non productif pendant plusieurs années. Cela explique que, concernant les projets autour du GPE, les investisseurs n’en soient encore qu’au round d’observation. Le marché reste aussi un peu déconcertant pour certains : nous avons, par exemple, travaillé pour un investisseur chinois. Il était très étonné que n’existe pas, en France, une autorité centralisatrice qui puisse informer les investisseurs des projets en cours, de leur état d’avancement, etc.

J. Paquier : Comment voyez-vous, dans ce contexte, la construction métropolitaine ?

V. Houzé : La métropole du Grand Paris est un premier pas, puisqu’elle détient une compétence sur la planification du développement urbain. On va dépasser l’approche des communes, cela va dans la bonne direction, et il faut porter ces messages auprès des investisseurs. Se doter d’outils de planification urbaine plus puissants rendra aussi le rééquilibrage des territoires plus facile.

J. Paquier : Comment se porte le marché des bureaux en Ile-de-France ?

V. Houzé : On compte, à l’échelle de la région, 53 millions de m² de bureaux : 1/3 à Paris, 1/3 en première couronne et 1/3 en deuxième couronne. Le taux de vacance tourne autour de 7 % : c’est un peu plus élevé que la moyenne historique longue mais, si l’on compare à d’autres villes européennes – y compris allemandes – ce taux est plutôt faible. Le marché cependant est à deux vitesses : dans Paris intra-muros, certains secteurs manquent vraiment d’offres et le taux de vacance est inférieur à 5 %. En première couronne, le niveau d’offres est plus élevé. C’est là qu’on construit les immeubles neufs, notamment à l’ouest.

J. Paquier : Ne risque-t-on pas de construire trop ?

V. Houzé : La part des immeubles neufs dans cette vacance est d’environ 20 % : ce n’est pas tant que cela. On a, en réalité, une forme d’autocensure en matière de construction de bureaux : il est rare que les promoteurs prennent le risque de lancer des travaux « en blanc », autrement dit sans s’être assurés d’avoir déjà un investisseur ou une entreprise utilisatrice. En 2016, seront ainsi livrés en Ile-de-France 750 000 m² de bureaux. Les 2/3 sont déjà pré-occupés par des entreprises ! On n’est donc pas sur un marché très déséquilibré en matière d’offres.

J. Paquier : En revanche, l’immobilier un peu plus ancien éprouve plus de difficultés ?

V. Houzé : Oui et non. Dans certains secteurs, il reste rentable de restructurer l’ancien. Dans d’autres, comme en grande couronne, c’est plus délicat. Mais certaines entreprises cherchent un hébergement à bas coût, et ce type de bureaux peut présenter pour elles une certaine utilité.

J. Paquier : La construction des gares du GPE ne risque-t-elle pas de provoquer une certaine bulle spéculative ?

V. Houzé : Il est clair que vouloir à tout prix construire son immeuble de bureaux de 8 ou 10 000 m² sur chaque gare du Grand Paris express n’a pas forcément de sens. Chacune des 68 nouvelles gares ne deviendra pas un pôle tertiaire.

J. Paquier : Quels sont les critères les plus importants ?

V. Houzé : La desserte en transports en commun lourds (métro, RER, tramway, Transilien) est un passage obligé. Mais aussi la notion d’environnement urbain : le fait de se trouver dans un environnement animé, avec des commerces, des gens qui passent dans la rue, des restaurants, avec une offre de services diversifiée est un critère de choix pour une entreprise. Cette offre découle de la mixité des zones : c’est parce que des personnes y résident que le commerce peut survivre. Et cette animation donne une sensation de confort et de sécurité que l’on n’a pas dans les quartiers mono-utilisateurs. Les entreprises ont aussi l’instinct grégaire, elles aiment se trouver à proximité de leurs pairs, clients et partenaires. D’où la notion de pôle : les marchés tertiaires qui fonctionnent bien comptent beaucoup de mètres carrés de bureaux, au bas mot un demi-million ! C’est considérable et on ne peut pas les construire partout. Construire un immeuble de 20 000 m² sur une gare du GPE n’est donc pas toujours judicieux : on risque de capter un utilisateur unique et de se trouver en difficulté le jour où il s’en ira.

J. Paquier : Réalise-t-on vraiment des projets mixtes aujourd’hui, ou cela reste-t-il de l’incantation ?

V. Houzé :Non, tous les projets de ZAC que j’ai regardés sont assez mixtes : les Docks de Saint-Ouen, les Batignolles, Vitry-sur-Seine Les Ardoines, etc.

J. Paquier : Comment les nouveaux modes de travail et de management se traduisent-ils sur le marché ?

V. Houzé :On voit émerger des réflexions sur des offres alternatives, comme par exemple aux Groues, à Nanterre. La Défense n’apparaît pas comme un lieu adapté aux start-up, au coworking ou aux étudiants, il pourrait donc être intéressant de faire émerger quelque chose d’autre à proximité. L’offre immobilière devient de plus en plus sur mesure. Des objets intéressants se construisent, comme Le Cargo ou la Halle Freyssinet. Cependant les gens restent attachés au bureau, même si son usage change. On passe du concept d’usine tertiaire à celui de lieu de rencontre et d’échange. C’est donc la « boîte immeuble » qu’il convient d’aménager pour porter de nouveaux modes de travail : bureaux partagés, salles de créativité, de réunion, etc. Mais le bureau n’est pas mort, loin de là !

Jacques Paquier

Source: Le Journal du Grand Paris Newsletter 04/09/2016